一、驅(qū)使異地置業(yè)發(fā)展的前提條件

 

二、消費者選擇異地置業(yè)的主要目

的

 

三、選擇異地置業(yè)的消費主力人群

 

四、業(yè)主選擇異地置業(yè)主要的城市群

 

五、消費者對異地置業(yè)的顧慮點

 

六、部分沿海城市異地置業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

 

七、石家莊消費群體對異地置業(yè)的潛在需求

 

八、預(yù)測在展開異地置業(yè)工作時遇到的問題

 

九、石家莊房產(chǎn)異地置業(yè)市場定位點

 

十、企業(yè)開發(fā)異地置業(yè)項目的“三期重點”分析

 

十一、     如何更有效的在石家莊開展異地置業(yè)工作

 

     現(xiàn)在市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，驅(qū)使旅游業(yè)快速發(fā)展以至興旺。而現(xiàn)在的旅游業(yè)正在發(fā)生這樣一個質(zhì)的轉(zhuǎn)變：“觀光型旅游”到“休閑度假型旅游”的轉(zhuǎn)變。這樣就使以旅游為重要題材的房地產(chǎn)項目悄然興起，成為新一輪房地產(chǎn)投資的新時尚——異地置業(yè)。

     飛機，班車化；城際高速列車，公交化。城際距離正快速變短或消失這是異地置業(yè)興起的客觀外部條件；

      然而對個體商務(wù)人士而言，經(jīng)濟的發(fā)展，大部分先富起來的人士有了一定的經(jīng)濟積累和支撐，同時在事業(yè)發(fā)展或生活需求上也有異地置業(yè)的需要，這就是異地置業(yè)需求存在的主觀條件；

      居住景觀為業(yè)主提供了一種更舒適的工作、生活氛圍和環(huán)境，所以業(yè)主對居住環(huán)境的要求、檔次越來越高是居住條件提高之后的必然發(fā)展趨勢。借助自然景觀或人文景觀的優(yōu)勢，提升地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，把旅游(更多的是居住景觀營造)和地產(chǎn)實行有機結(jié)合，這樣就形成了“旅游地產(chǎn)”發(fā)展的基本條件。

 

      異地置業(yè)不同于我們過去所慣用的“外地人買房”用語。過去我們僅僅是解決自己安身立業(yè)的問題，然而異地置業(yè)它更多地含有投資的行為。有數(shù)據(jù)表明，在杭州、青島、廈門等旅游城市，國內(nèi)外知名人士、商務(wù)人士所購的公寓、別墅都超越了歷年；北京高檔房市場50％的份額由各地來此淘金的“新貴” 投資購得。所以異地置業(yè)的主要目的有三：

      第一：主要用來業(yè)主自住，為在兩地經(jīng)商提供便利、方便子女求學和創(chuàng)業(yè)；

      第二：主要是用來投資、出租或轉(zhuǎn)手獲利；

      第三：投資和自住結(jié)合。業(yè)主自己分時渡假等。

 

     據(jù)統(tǒng)計，北京已售高檔商品房中45%為異地置業(yè)者所購買；長期定居上海的臺灣人達30萬，其中絕大部分都在上海買房；北海去年購房者中外地人占了50%以上；去年國慶期間海南規(guī)模最大的房地產(chǎn)交易市場7天內(nèi)意向成交房屋面積3.4萬平方米，其中半數(shù)為島外人士購買… …

     面對如此風風火火的發(fā)展態(tài)勢，人們不禁要問，到底什么樣的人在異地置業(yè)？

     商務(wù)人士是異地置業(yè)的第一主力。經(jīng)濟活動日益全國化，很多商務(wù)人士經(jīng)常在全國走動，處理自己企業(yè)在各地的業(yè)務(wù)。而且自己置業(yè)，方便舒適，既經(jīng)濟又實惠，同時還可以為自身企業(yè)員工提供一個異地休息的好場所，是一種相當不錯的選擇；

     第二類是演藝界人士和體育名人。他們因為工作的原因?qū)е伦陨砹鲃有源�，然而自己的�?jīng)濟條件又不錯，是異地置業(yè)的又一主力軍；

     第三類是投資型置業(yè)者。他們看中的是一些主要城市群的樓盤升值潛力大，所以他們大量投資，大量購進，既可以用于出租，也可以倒手買賣獲利。像溫州炒房團就是很典型的例子。

     第四類是異地養(yǎng)老者。他們看中的是一些周邊自然環(huán)境幽雅的名勝地域或沿海城市。他們對住宅的品質(zhì)和性價比的要求較高。

     有人說：“百萬富，全國置業(yè)；千萬富，全球置業(yè)�！� 異地置業(yè)者是目前我國最有實力的消費群體，他們對合作商檔次、自身生活品質(zhì)和居住環(huán)境的要求都相當高。所以我們企業(yè)在自身定位的時候要盡力體現(xiàn)自身實力、合作誠信力度以及全程提供一種貴賓服務(wù)模式，為其量身推薦適合他們居住或投資的房地產(chǎn)項目。

 

     近年來，我國出現(xiàn)了一批大規(guī)模的城市群。如以香港、深圳、廣州為核心的珠江三角洲城市群；以上海、杭州為中心的長江三角洲城市群；以北京為中心的京津唐城市群；以大連、沈陽為中心的遼中南城市群等。使異地置業(yè)大潮興起。北京、上海、深圳、大連、杭州、珠海等中心城市成為異地置業(yè)者的首選地。

     首先，經(jīng)濟地位重要的城市，人們非常重視。繼溫州購房團頻頻進京，為京城樓市帶來強勁沖擊波之后，香港購房團也來北京考察京城的樓盤。上海的頂級江景豪宅世茂濱江花園、世茂湖濱花園在北京舉辦的獨家推介會也異常成功，當場數(shù)十位北京人簽下認購書。
　　其次，城市的旅游資源不容忽視。自然條件優(yōu)越的旅游勝地，如大連、威海、杭州、海南博鰲等地的酒店式公寓絕大多數(shù)的買主都是外地人。
　　最后，房價低廉的城市會吸引人們的注意。珠海中檔商品房平均2500～3500元／平方米，大連依山傍海的“海景洋房”每平方米也不過4000多元，而北海市的商品房更便宜，每平方米價格一般在800～1500元之間，8～10萬元便可購買一套100平方米的商品房。
　　所以，我們要針對石家莊特殊消費群體對其自身的異地置業(yè)具體需求，來推薦合適其事業(yè)、生活發(fā)展的優(yōu)質(zhì)樓盤。

 

     選擇“異地置業(yè)”這一客戶群多是具有高學歷、高職稱、有身份、有資本的人士，在置業(yè)的選擇上具有獨到眼光，他們會從方便工作、方便生活上考慮得更多。

     有人擔心異地按揭手續(xù)辦起來麻煩，以及房子竣工后的驗收、交房、出租、轉(zhuǎn)售等一系列問題，“如果每次都得自己過來，太麻煩了�！贬槍�客戶有這樣的顧慮我們要對客戶承諾：可以代辦按揭手續(xù)及相關(guān)業(yè)務(wù)，并且相應(yīng)開發(fā)提供一系列的星級貴賓服務(wù)模式，無須客戶到場。

     所以我們要就制定出一套代理服務(wù)模式（星級貴賓服務(wù)模式），免去了投資人的異地輾轉(zhuǎn)。（詳情請見本文第十點）

 

     就現(xiàn)在投資異地置業(yè)的業(yè)主，大多選擇當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展迅猛、人文地理氣候環(huán)境舒宜的沿海城市。以下就全國沿海代表較明顯的城市關(guān)于“異地置業(yè)”發(fā)展現(xiàn)狀分析如下：

     青島作為當今中國北方經(jīng)濟最活躍、發(fā)展最迅猛的中心城市之一，置業(yè)前景廣受關(guān)注。目前，青島的房地產(chǎn)市場已不僅是本地居民的市場，青島已漸成山東半島地區(qū)乃至北方異地置業(yè)者的首選地之一。另外，目前青島初具國際化大都市的態(tài)勢，大量在青島生活、工作的外籍人士也成為異地置業(yè)中一股不可忽視的力量。

     到青島投資置業(yè)的以20歲至40歲的青年人為主，但各個年齡段的人的置業(yè)動機是不同的：20歲到29歲之間的人認為青島是理想的事業(yè)發(fā)展地，需要置業(yè)；30歲至49歲之間的人在青島有一定的商務(wù)活動，有很多親戚朋友在青島定居；50歲以上的，是因為青島的自然環(huán)境好，適合養(yǎng)老，并且他們有在青島的親戚朋友。

     人們到青島置業(yè)是青島經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果：青島要發(fā)展港口、海洋和旅游三大特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)電子家電、石油化工、汽車造船及新材料四大工業(yè)基地的宏偉目標，對異地置業(yè)者形成了強大的吸引力。另外，青島市招商引資力度加強，外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，整個經(jīng)濟大環(huán)境客觀上加速了到青島異地置業(yè)的進程。其次，青島市近期頒布降低落戶門檻的戶口政策等政府行為，有力地支持了這一異地置業(yè)群體的迅速發(fā)展。

     青島當?shù)貥潜P的整體開發(fā)水平是較低的，而長期供不應(yīng)求的市場使得開發(fā)商過分追求利益的最大化，造成樓盤的性價比和均好性較差。

     異地置業(yè)者對住宅品質(zhì)和性價比的要求會更高，一項調(diào)查顯示，青島80至150平方米的戶型最受異地置業(yè)者的歡迎。由于相當大的一部分人是出于養(yǎng)老目的到青島購置房產(chǎn)，因此選擇購買低層住宅（4層及以下）的居多，然后依次為小高層、多層、高層、聯(lián)排別墅以及獨棟別墅。又由于這些異地置業(yè)者多為二次置業(yè)甚至是多次置業(yè)，而且傾向于自住他們更喜歡自己裝修住宅。他們甚至希望花不到3500元買中高檔住宅，雖然這在青島市場無法實現(xiàn)，但這要求開發(fā)商進一步提高住宅的均質(zhì)性和性價比。

     石家莊是一個內(nèi)陸省會城市，經(jīng)濟發(fā)展水平雖然處于居中地位但其發(fā)展趨勢迅猛，孕育而生的異地置業(yè)主的投資理念和假日經(jīng)濟需求較高。然而，大多數(shù)沿海城市房地產(chǎn)企業(yè)在石家莊設(shè)置辦事處的很少。如果我們企業(yè)準確抓住市場機會，精確選擇有潛在需求的消費群體，并且通過貴賓服務(wù)體系為其量身推薦異地置業(yè)樓盤，確保業(yè)主的投資準確性和目標樓盤的升值潛力。必將會產(chǎn)生很大的社會影響、借勢打造我企業(yè)的品牌形象和確保利潤增值點。

     石家莊某些房產(chǎn)企業(yè)，也相應(yīng)的自行開發(fā)和推薦了一些異地置業(yè)樓盤供本市有消費需求的消費群體選擇：平山溫塘渡假村、張家口壩上草原渡假村、卓達的三亞渡假村、內(nèi)蒙呼倫貝爾草原渡假村等。這都我企業(yè)的“異地置業(yè)”項目的開展有一定威脅，但是這些企業(yè)的側(cè)重點大多數(shù)是石家莊周邊郊縣的風景區(qū)和風光宜人草原地區(qū)，消費群的選擇也是選擇收入中高檔人群。針對沿海城市的異地樓盤的銷售還沒有成為重點。這也就給我企業(yè)的市場滲透提供很大的市場空隙。

 

     近幾年來，海南的房產(chǎn)市場備受關(guān)注。究其原因，與全國各地一線城市相比海南的房產(chǎn)市場仍處于啟動階段，房價相對較低。而海南獨一無二的熱帶城市風光以及不可限量的發(fā)展前景，使得人們對海南房產(chǎn)市場充滿了信心，并投身其中。以上種種利好因素的整合推動了海南房產(chǎn)市場的發(fā)展。對異地置業(yè)者而言，置業(yè)海南的機會已經(jīng)成熟。

     優(yōu)勢分析（Strength）

     海南房產(chǎn)的成交量可謂逐年攀升，這些成交量中一半以上是來自海南島外的資金。島外人士如此青睞海南，不僅是由于其獨特的景觀資源，更是被其優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項目，良好的發(fā)展?jié)摿ι钌钗�引�?

近年來海南各地新建的房產(chǎn)項目中有很多優(yōu)秀者，這些項目利用了海南得天獨厚的景觀優(yōu)勢，充分考慮到島外人士對休閑地產(chǎn)的需求，在項目的開發(fā)過程中融入了新穎別致、超前規(guī)劃設(shè)計理念、成熟配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)完善的小區(qū)環(huán)境等特點。開發(fā)了一個又一個優(yōu)秀的項目，備受異地置業(yè)者的青睞。這些項目在海南的房產(chǎn)市場上掀起了一波又一波的異地投資熱潮。例如展交中心近期推薦的“新世界花園度假村”、“陽光經(jīng)典”和“景瑞花園”等，這些項目在海口甚至在海南房產(chǎn)市場上都可稱之為“高含金量”的作品。這三個項目一般都具備擁有海景、周邊配套成熟、小區(qū)容積率較低等優(yōu)勢，在海南當?shù)氐姆慨a(chǎn)市場上銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀高，吸引了50％以上的異地業(yè)主入住。

     20世紀90年代以來，居住環(huán)境的健康性、方便性、舒適性、安全性一樣都成為最基本的居住性能衡量的標準。2003年的“非典”經(jīng)歷，令健康居住的概念再度引起了重視。專家認為，海南作為：“一個未受污染的長壽島”，正好符合了這種標準。海南“健康島”品牌優(yōu)勢的影響力，加之國內(nèi)、國際多種大型活動均在海南舉行，使得這種“兩棲”愿望得到滿足。同時，這些因素也在一定程度上促進了市場效應(yīng)，拉動了房價的增副，為海南的房產(chǎn)發(fā)展前景又增添了一份價值砝碼。

     劣勢分析（Weakness）

     10多年前，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的經(jīng)濟泡沫著實令不少投資者刻骨銘心。但是，面對現(xiàn)在海南房產(chǎn)市場上目前的利好因素，仍有一些人擔心海南房地產(chǎn)泡沫再起，擔心重蹈十年前的海南房地產(chǎn)“半拉子工程”、“爛尾樓工程”的虛熱覆轍。

     雖然，海南政府經(jīng)過了10年的房產(chǎn)改造工程，就其散落在三亞各處的120宗半拉子工程全部處置完畢，整個海南房產(chǎn)市場的積壓房地產(chǎn)已處理了80％。但是，經(jīng)歷過了此次海南房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，現(xiàn)在選擇海南異地置業(yè)投資者勢必要更為理性、謹慎，擔心是難免的。所以我們企業(yè)在海南投資異地置業(yè)項目的時候?qū)δ繕藰潜P要做更詳盡的考察和調(diào)研。

 

     四季分明且溫差較小的海洋氣候，使秦皇島成為國內(nèi)著名的旅游城市。同時作為河北省重要的出�？谥�一，秦皇島在經(jīng)濟上對河北地區(qū)的輻射作用非常強，吸引了許多內(nèi)地投資者。秦皇島和大連同是第一批被國務(wù)院列為進一步對外開放的沿海港口城市，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，這兩個原本站在同一起跑線的城市，無論是整體發(fā)展水平還是房地產(chǎn)等各個經(jīng)濟領(lǐng)域都有了很大的差距。導致這種現(xiàn)象的原因是多樣化的，然而從中我們不難看出秦皇島的房產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展空間和升值潛力，也就是說有很大的“機遇”存在。

     優(yōu)勢分析（Strength）

     秦皇島有不可替代的地理優(yōu)勢，她在立足于京津的基礎(chǔ)上，借助于2008年奧運會的契機，房產(chǎn)業(yè)在未來的幾年必將出現(xiàn)較大的驛動。秦皇島房地產(chǎn)業(yè)必將借此春風沖刺高質(zhì)量的樓盤。如果用“還有空間”來形容大連樓價上升的空間的話，只有用“非常巨大”來形容秦皇島的樓價上升空間了。

     劣勢分析（Weakness）

     秦皇島的劣勢分析主要集中在秦皇島和大連的比較之中。

     其實，秦皇島有著得天獨厚的優(yōu)勢。她位于東北和華北兩大經(jīng)濟區(qū)域的結(jié)合部，是北京和東北地區(qū)重要的出海口，但她與首都的“親密”關(guān)系為她創(chuàng)造機遇的同時也束縛了她的發(fā)展，這也是秦皇島和大連不斷拉大距離的原因。

     房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接受城市經(jīng)濟大環(huán)境的影響，秦皇島缺少的是造勢！大連的服裝節(jié)也好，青島的啤酒節(jié)也罷，任何一個快速發(fā)展的城市都是要被人廣為傳播的，而秦皇島卻沒有足以引起全國人關(guān)注的事情。在這樣一個眼球經(jīng)濟時代，人氣就是財氣，秦皇島在這方面一直是被動的。秦皇島的房子70%賣給了秦皇島人，作為當?shù)氐拈_發(fā)商。在開發(fā)的初期就將目標銷售人群定位在了本地人，但是，大連正好相反，70%的房子賣給了外來人。

     機會分析（Opportunity）

     秦皇島氣候宜人，屬溫帶半濕潤大陸型季風氣候。年平均氣溫在10度左右。溫暖舒適。秦皇島以自然風光、人文景觀俱佳為一大特色。自然風光以：“有山亦有�！倍�聞名�，F(xiàn)已成為，居住在就近的內(nèi)陸城市的人群所向往的旅游休閑渡假的最佳城市之一。如果選擇秦皇島為異地置業(yè)的投資目標城市，不但可以在不同季節(jié)時段自己旅游居住，也可以用來為老人提供適宜的養(yǎng)老空間，更可以把房產(chǎn)用來渡假出租。